Condominium Act B.E. 2522

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manaM
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Condominium Act B.E. 2522

#1

Beitrag von manaM »

Fuer alle Besitzer von Eigentumswohnungen duerfte der entsprechende Gesetzestext interessant sein:
CONTENT CONDOMINIUM ACT (B.E. 2522)
TRANSLATION of the Thailand Condominium Act, including recent 2008 amendments.

http://www.samuiforsale.com/law-texts/n ... -2008.html


Allerdings habe ich den selben Text im Original auf Thai noch nicht gefunden und waere dankbar, wenn ich dazu einen Link erhalten wuerde.
Fische sind Freunde, kein Futter !.................. LG - CU - A+............... manaM

Dauwing
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Re: Condominium Act B.E. 2522

#2

Beitrag von Dauwing »

wie hat es sich in der Praxis weiter entwickelt ?



This study aims to investigate the management systems and problems of condominiums in recent Bangkok. Thai people have not paid
attention to condominium management, including generally lack the knowledge of the Condominium Act and management skills.
Furthermore, there have been several problems occurred and affect residents and management. The data was collected from interviews
with residents and people involved in condominium management. This study revealed that residents, condominium juridical person, budget,
and physical building cause the problems. In addition, the condominium juridical persons do not have clear long-term maintenance plans,
management standards, and professional license.
https://www.jstage.jst.go.jp/article/ai ... 5_647/_pdf

Das Thema Sicherheit der Gemeinschaftsanlagen und die ordnungsgemässe Wartung stellt das Hauptproblem dar,

Zwar werden die Betriebskosten regelmässig eingezogen,
3.3 Common Expenses
The common expense is a monthly expense collected by the
condominium juridical person to cover the daily maintenance of a
condominium building. The common expense for each unit is
based on its size (square meters) such that owners of larger units
pay higher monthly fees than owners of smaller units. The
common expense is used to fund the day-to-day management and
maintenance of common property such as electricity, water
supply, and plants in the common areas, fitness equipment,
swimming pool expenses, pest control, and general property
management. According to the interviews, the common expense is
in the range of THB 10–70 per square meter (Table 3, 4). And
twelve condominiums have ever been raised in the common
expense, namely D, H, I, M, P, R, V, Y, Z, AA, n, and o.
A reserve fund or sinking fund is generally set up by the
condominium juridical person to finance the management, major
repairs, and long-term maintenance of the buildings. This fund is
endowed by one-time payments from unit owners when
condominium units are initially constructed or their ownership is
transferred. The price of the sinking fund is based on the size of
the condominium unit or 10 times of common expense. Based on
the interviews, the range of sinking fund is THB 150-750 per
square meter; the fund for 18 of the condominiums in the survey
was approximately THB 500 per square meter (Table 3, 4).
doch die Qualität wie in den jeweiligen Condoverwaltungen mit dem Geld umgegangen wird,
ist das zentrale Problem,

das reicht von Gut, wie eine fachgerechte Fahrstuhlwartung durch einen lizensierten Wartungsbetrieb,
bis Schlecht, also Pfuschwartung, wo Sicherheitsabschaltungen überbrückt werden, um den Fahrstuhl weiter in Betrieb zu halten.

Auch der gepuschte Verkauf von Condos an Chinesen,
die dann mit einem Condo pro Jahr über 30 Vermietungsvorgänge generieren, die wiederrum zu einem erheblichen beschleunigten Verschleiss der Gemeinschaftseinrichtungen führen,
was sich dann zu Lasten der anderen Condoeigentümer auswirkt,
weil dann die gezahlten Betriebsausgaben zum Erhalt nicht mehr ausreichend sind,
und die Anlage heruntergewirtschaftet wird,
ist ein Problem, das mit dem fehlenden Gesetzesumsetzungen zusammen hängt.

https://www.noandt.com/en/publications/ ... 0220328-3/

Auf der einen Seite haben wir die Opfer von Fake News,

die durch "Infoquellen", wie diese



bei unkundigen Interessenten den Eindruck erwecken, als habe man es mit deutscher Jurisdiktion und Rechtssicherheit zutun.
Etwas nennenswertes in Richtung Mieterrechte, beginnt in TH bei einem Mietvertrag ab 3 Jahre, wo der Mietvertrag ..."eingetragen" ... werden muss. Darunter, kann es Dir passieren, ( das Du jederzeit aus einem günstigen Covid Mietvertrag rausgetrieben wirst ) oder das nach einem Kabelbrand in der Elektrik ( in einer Baukultur ohne Revisionsklappen ), entweder nix mehr richtig geht, oder "brandgefährlich" ist. Weil der Vermieter nur 2 mal einen Elektrik-Pfuscher vorbeigeschickt hat, dem klar war, das man hier eine Wand öffnen muss, ( meist die gefliesste Wand hinter der Kochzeile ), um an den Kabelschacht ranzukommen.
Also wurden viel zu dünne Behelfskabel von den nächsten Steckdosen auf Putz gezogen, die kurzzeitig funktionierten, bis dann die besagte Steckdose auch tot war. Dann war der Vermieter nicht mehr zu erreichen, und es begann die Phase, die man in TH nennt, ... Zahlungen einstellen und abwohnen der Kaution, bis zum Auszug, denn die Regel heisst - es gibt nix zurück. Hat man viel Kaution gezahlt ... gute Nacht, aber selbst bei nur 3 Monaten Kaution, man will ungern, wie ein Miet-Nomade leben, der dauernd seine Kaution abwohnen muss, bevor er weiter ziehen kann, also, was bringt der Vergleich DE vs. TH Mietpreis ???
So haben wir neben den Problem,

- überdurchschnittliche Abnutzung der Anlagen durch Intensiv-Untervermieter
- mangelnde Kontrolle des Betriebsausgaben-Management
- mangelnde rechtliche Handhabungen, vom Condoeigentümer über dem eigenen Badezimmer, zu verlangen, auf Verdacht sein Badezimmer aufzureissen, um die Quelle der Wasserrohrundichtigkeit, verantwortlich für die eigenen Wasserschäden, auszumachen,
- Rechtsunsicherheit der Mieter mit Festverträgen unter 3 Jahren

um nur einige zu nennen,

eben Rechtsunsicherheiten mit einem Condoerwerb,

die sich in den vergangenden Jahren nicht gemindert haben,
weil man in TH keine Aufgabe der Justiz darin sieht,
Mieter und Verbraucherrechte zu sichern,
weil die Justizkosten in TH gedeckelt sind und bleiben,
und man den Staatshaushalt nicht durch einen Ausbau des Justizwesens weiter aufblähen will.
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Andia
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Re: Condominium Act B.E. 2522

#3

Beitrag von Andia »

Um diese 4 Türme halb rechts geht es im Video.
PXL_20230113_100715519.jpg
PXL_20230113_100715519.jpg (132.23 KiB) 1341 mal betrachtet
Was mir bei solchen Wohnsilos richtig Angst macht wenn die Konkurrenz daneben etwas noch höheres baut und dir die einst schöne Aussicht auf immer zumauert.
So eine Aussicht halte ich 1 Woche aus aber dann will ich weg.
Ne Leute dauerhaft wohnen schaut anders aus, dies sollte man beim Kauf immer bedenken.
Ich liebe Thailand. :-

Kurt Singer
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Re: Condominium Act B.E. 2522

#4

Beitrag von Kurt Singer »

Andia hat geschrieben:
Mi 5. Apr 2023, 20:03
Ne Leute dauerhaft wohnen schaut anders aus, ...
Ja, in solch einem Zementsilo möchte ich nicht darben :(
Herzliche Grüsse
Kurt Singer
Früh aufstehen ist der erste Schritt in die falsche Richtung.
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cylonius
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Re: Condominium Act B.E. 2522

#5

Beitrag von cylonius »

Kurt Singer hat geschrieben:
Mi 5. Apr 2023, 21:01
Ja, in solch einem Zementsilo möchte ich nicht darben :(
Ja, wer will schon in einem sauberen, mit Marmor ausgestattetem, Gebäude wohnen wo immer sauberes Wasser aus den Hähnen kommt, immer Strom verfügbar ist.
Ein gefliestes Bad mit sauberer (europäischer) Toilette und einem Balkon mit Aussicht auf das endlose Meer.
Keine Schlangen, Skorpione und vor allem keine Termiten die Heim und Leben bedrohen.
Das Personal der Verwaltung sich um alles kümmert und dafür sorgt, dass der Müll täglich entsorgt wird und der Pool gut gewartet ist.

Wer will das schon?

Nein, lieber eine Behausung im Reisfeld mit Ausblick auf die Thai-Werkstatt in der Nachbarschaft und warten bis wieder (ausreichend) Strom in der Steckdose ist um im Forum gegen modernes Wohnen zu wettern.

Aber ja, jeder wie er will 😏
images (29).jpeg

Kurt Singer
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Re: Condominium Act B.E. 2522

#6

Beitrag von Kurt Singer »

cylonius hat geschrieben:
Do 6. Apr 2023, 11:42
Aber ja, jeder wie er will
Naja, man muss aber nicht zwischen zwei Extremen wandern so wie Du. Schon mal davon gehört, dass es solchen Wohnkomfort, wie Du ihn schilderst, auch in Häusern gibt, die nicht 30 Stockwerke umfassen? Ich z.B. wohne gerne in diesem Haus in Korat und fühle mich dort pudelwohl mit allem Komfort. Und mein Parkplatz ist direkt vor der Haustür.

Und keine Dorfhütten in der Umgebung. ;-)
Ban_Korat.jpg
Ban_Korat.jpg (147.86 KiB) 1266 mal betrachtet
Herzliche Grüsse
Kurt Singer
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Kurt Singer
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Re: Condominium Act B.E. 2522

#7

Beitrag von Kurt Singer »

cylonius hat geschrieben:
Do 6. Apr 2023, 11:42
...eine Behausung im Reisfeld mit Ausblick auf die Thai-Werkstatt in der Nachbarschaft und warten bis wieder (ausreichend) Strom in der Steckdose ist...
P.s.: ach, auch das habe ich schon hinter mir, und es war ein zufriedenes Leben vier Jahre lang!!! Kennst Du so etwas überhaupt, um es so abwertend beurteilen zu können?
BNW-0022.jpg
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Herzliche Grüsse
Kurt Singer
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Dauwing
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Re: Condominium Act B.E. 2522

#8

Beitrag von Dauwing »

Nachdem jetzt im Rythm Asoke und den anderen Condotürmen drum rum, die Vermietung endlich gut alles unter Dach und Fach ist,

soll nun das Herzstück dieses Ortes, der Jodd Fairs Nachtmarkt,
an einen neuen Platz verlegt werden,
wo der Condo-Leerstand noch erheblich ist.

Diese Art der Nachtmärkte sind so in der Richtung Wander-Zirkus Gastronomie auf Bestellung.

Jodd Fairs eröffnete im Dezember 2021 als neuer Nachmarkt,
The good news is that the popular Ratchada Train Night Market (also then called the Srinagarindra Train Night Market) has officially returned under a brand new name, Jodd Fairs, and has relocated from Ratchada to Rama 9 which is more convenient for all of us to pay a visit.

Here’s a quick preview of what to expect at Jodd Fairs, the newly opened train night market in Bangkok.
https://thesmartlocal.co.th/jodd-fairs/

dann im Februar 2023 hiess es
Famous night market Jodd Fairs in the Rama 9 area of Bangkok will be relocating to Ratchada at the end of the year. The new night market is expected to open in January 2024.

In November 2021, the famous Talat Rot Fai Ratchada (Train Night Market Ratchada) which permanently closed during the Covid-19 pandemic made a comeback under the rebranded Jodd Fairs market adjacent to Central Rama 9.

The operator of Jodd Fairs night bazaar, Pairoj Roykaew, will manage the retail section of a new mixed-use project on 13 rai of land on Ratchadapisek Road between the Thai Life Insurance building and Big C Extra.

Pairoj said his current lease contract with Central will expire in December 2023, and all 700-800 stalls from the Rama 9 site will be relocated to the new site in January next year.
https://thethaiger.com/news/national/ba ... relocating

man hat also einen 2 Jahres Leasingvertrag geschlossen, und keinen richtigen Vertrag, ab 3 Jahren auf längere Laufzeit ???

Sowas riecht extrem nach einem Auftrag der Condo Projektbetreiber in der Gegend,
auf 2 Jahre den Ort zu pushen.

All die "700 bis 800 Ladenbetreiber" werden umgesiedelt,
sie sind also eher eine Manövriermasse, und nicht selbstständige Unternehmer,
die frei entscheiden können und wollen,
ob sie zum neuen Ort mitgehen, oder nicht,
sondern eher Angestellte in einem "Gastro-Wander-Zirkus".

Als Condokäufer würde ich es mir genau überlegen,
wieweit der Weg zu gutem Infrastrukturangeboten im Viertel ist,
wenn der Wanderbetrieb weiter zieht.

Das Aufpeppen eines Viertels wird also von den Projektbetreibern mit eingepreisst,
zumindestens für die Zeit, bis alles verkauft ist.

Dann lieber da wohnen, wo ein gewachsenes Wohnviertel, mit gewachsener Infrastruktur ist.

cylonius
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Registriert: Sa 20. Aug 2022, 15:46

Re: Condominium Act B.E. 2522

#9

Beitrag von cylonius »

Kurt Singer hat geschrieben:
Do 6. Apr 2023, 16:12
Ich z.B. wohne gerne in diesem Haus in Korat und fühle mich dort pudelwohl
Oh ja, ich kenne diese Art von Unterkunft.
Dafür muss man entweder eine windige "Company" gründen oder ein Bar/Massage-Girl heiraten.

Beides kam für mich, ebenso wie mieten, nicht in Frage.

KoSamed
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Re: Condominium Act B.E. 2522

#10

Beitrag von KoSamed »

cylonius hat geschrieben:
Fr 7. Apr 2023, 04:58
Kurt Singer hat geschrieben:
Do 6. Apr 2023, 16:12
Ich z.B. wohne gerne in diesem Haus in Korat und fühle mich dort pudelwohl
Oh ja, ich kenne diese Art von Unterkunft.
Dafür muss man entweder eine windige "Company" gründen oder ein Bar/Massage-Girl heiraten.

Beides kam für mich, ebenso wie mieten, nicht in Frage.
Also, wenn du jetzt das schöne Haus vom Kurt in Korat meinst, dann dürfte Deine Aussage fürwahr zumindest etwas oberflächlich sein. Wir leben selbst in einem großen Haus dieser Art( ohne irgendwas mit "Company"-geschweige denn, das irgendwer aus der Familie jemals einen Background als Bar/Massage-girl gehabt hätte.Man kann allerdings auch argumentieren, daß man dem sogenannten"Liebeskasper"-Syndrom unterworfen wurde- ich denke aber im Falle Kurt Singer(>40 Jahre verheiratet ) und mir( 28 Jahre) verheiratet, fruchtet diese Cerkenntnis eher nicht. Nein, man sollte sich in seiner Ehe nicht nur ein gutes Verhältnis zu seinem Ehegespunst aufbauen- sondern auch zu deren Familie( dann klappt es auch mit schickem Haus).Guckst Du !!!
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Das kleine Holzhaus wird inzwischen von uns genutzt und es ist inzwischen ein großes resto vorangestellt worden:
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